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美凯龙降压 | 封面文章

文/乐居财经程孟瑶

当市场的目光都集中在房地产市场上恒大抛售香港总部大厦套现、佳兆业拟出售上海总部大楼,融信中国卖掉总部大楼,泰禾将华东总部大厦摆上货架时,作为下游的家居企业,红星美凯龙将自己位于上海的总部大楼抵押给了银行,以换取流动资金用以公司日常经营。

9月18日晚,红星美凯龙(01528.HK)公告称,准备向中国工商银行股份有限公司上海市虹桥商务区支行申请单笔贷款期限1年、利率为市场利率的流动资金贷款4.3亿元。

抵押担保物为上海市闵行区申长路1466弄2号南北楼、5号南北楼的2-8层物业的余值,该物业由红星美凯龙全资子公司上海宇慕企业管理有限公司、上海宇煦企业管理有限公司、上海宇筑企业管理有限公司及上海宇霄企业管理有限公司共同持有。公开信息显示,申长路1466弄2号、5号为红星美凯龙总部所在地。

除了抵押总部大楼,此前还通过变卖资产、质押股票来降低债务之压。惠誉认为红星美凯龙的流动性仍然充足,其可用现金足以覆盖所有到期短期资本市场债务,同时获得银行融资的渠道保持不变。

截止2022年3月31日,红星美凯龙有38.11亿元的银行授信额度未使用。对于今日到期的一笔3亿美元的美元债,红星美凯龙有也已经做好兑付准备。

此外,2022年8月4日的《征信报告》显示,红星美凯龙实控人车建兴资信情况良好,暂未发现不良或违约类贷款,亦未发现异常情况。

借新还旧

财报显示,今年上半年红星美凯龙总营收69.57亿元,同比下降7.28%;归属上市公司股东净利润10.25亿元,同比下降32.1%。另外,上半年其经营活动产生的现金流量净额为20.01亿元,同比下降3.96%。

截至2022年6月30日,红星美凯龙总资产1339.32亿元,其中流动资产148.38亿元;总负债763.21亿元,其中流动负债299.50亿,包括一年内到期的非流动负债96.12亿元,短期借款20.95亿元。货币资金61.35亿元,比报告初期下降11.1%。

报告期末,红星美凯龙有息债务总额374.69亿元,较年初的395.55亿元减少5.27%。其中,2022年内到期或回售的有息债务总额57.75亿元。包括公司信用类债券余额30.43亿元,占有息债务余额的8.12%;银行贷款余额303.64亿元,占有息债务余额的81.04%;商业地产抵押贷款支持证券及资产支持票据余额33.15亿元,占有息债务余额的8.85%;其他有息债务余额7.47亿元,占有息债务余额的1.99%。

查债通数据显示,截至目前,红星美凯龙有约39.31亿元未到期境内债券,不过今年的本金已经履约,只剩下0.79亿元的利息需要偿还,另外还有一笔3亿美元的美元债于今日到期,票面利率3.375%。

对于这笔3亿美元的债务,红星美凯龙已经做好了兑付准备。其母公司红星美凯龙控股集团有限公司(简称“美凯龙集团”)在近期以备用信用证结构发行了3年期的2.497亿美元债券用于偿还,兑付缺口将由内部资金填补。

商场资产做后盾

母公司出面帮忙解决了这笔美元债,而美凯龙集团自身的偿债压力也不小。除了近期新增的2.497亿美元债券,其还有153.39亿元境内债券将在未来3年内集中到期。

查债通显示,2022年美凯龙集团还有约2.75亿元的本息需要偿还,其中有一笔余额0.0025亿元的债券在47天后到期。而在此之后的三年,美凯龙集团有将近150亿元的债务本息需要偿还。

今年上半年,美凯龙集团净利润为-27.28亿元,较上年同期减少294.75%。截止2022年6月30日,美凯龙集团有息债务余额88.50亿元,其中公司信用类债券余额10.32亿元,占有息债务余额的11.66%;银行贷款余额73.18亿元,占有息债务余额的82.69%;商业地产抵押贷款支持证券余额5.00亿元,占有息债务余额的5.65%。

标普认为,红星美凯龙最核心的问题是美凯龙集团债台高筑,且资产大部分都在子公司旗下,典型的“子强母弱”局面下,母公司面临明显的流动性危机。作为控股公司旗下最重要的子公司,红星美凯龙很难置身事外,亦将受到母公司危机的冲击。

截止目前,美凯龙集团和红星美凯龙,合计有192.7亿元人民币债券,以及2.5亿元美元债需要偿还。

尽管有相当大的偿债需求,但红星美凯龙可观的商场资产可支持其进行再融资。截至2022年6月30日,红星美凯龙投资性房地产账面价值为961.64亿元,占资产总额的比例为71.80%。经营有94家自营商场,而且超八成的自营商场分布于国内一、二线城市的优质地段,此外还有19家自营商场在筹备中。

今年上半年,其已开业自营商场取得营业收入43.06亿元,同比增加6.2%,毛利率为76.1%,同比增长0.7个百分点。

降债有方

家居行业与房地产行业相关性较高,2021年下半年以来,房地产行业景气度快速下行,红星美凯龙也开始调整战略侧重方向,通过出售优质资产以及子公司股权快,速回笼资金以减轻偿债压力。

2021年7月,美凯龙集团将旗下7家物流子公司和红星企发70%的股权以23.12亿元和40亿元的价格出售给远洋资本;10月又将刚成立不久的美凯龙物业80%股权以6.96亿元价格转让给旭辉永升服务,同时签下20年超长期业绩对赌协议,前6年美凯龙物业业绩增长承诺为10%,之后14年每年业绩增长承诺为2%。这三笔交易,合计“回血”超70亿元。

为了进一步降低负债,今年3月2日,红星美凯龙还将美凯龙集团将持有的8983.45万股进行质押,募集资金不超过3.5亿元。

大力降负债之下,今年上半年,红星美凯龙负债总额为763.21亿元,比年初少了13.35亿元,负债率56.98%,处于近5年低位。2017年-2021年,红星美凯龙负债率分别为54.72%、59.14%、59.95%、61.16%以及57.44%。

在二级市场,红星美凯龙也在通过回购稳定股价。

今年8月31日,红星美凯龙通过集中竞价交易方式已累计回购A股股份38.48万股,占公司总股本0.0088%,购买的最高价为5.21元/股,最低价为5.20元/股。截至9月20日收盘,美凯龙收报4.60元/股,总市值200.32亿元。

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