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绿地集团耿靖:元宇宙遇上房地产,多元化迸发新生态

  耿靖,绿地集团董事、执行总裁,绿地金创董事长、总裁。曾在银行、证券、信托、保险等金融领域担任高管。受聘为哈佛大学李光耀学者、加州伯克利大学研究员,是北京大学和复旦大学的兼职教授。

  财经早餐特邀耿靖博士做客《名人早餐会》栏目,与财友们分享房企如何走出黑铁时代,元宇宙助力数字化转型,重塑企业信心的秘诀,房价、股市何去何从,年轻人如何做时代弄潮儿等话题。

  财经早餐:房地产经历了黄金时代、到白银时代、再到黑铁时代,您最大的感悟是什么?

  耿靖:关于房地产已经是黑铁时代,我觉得过于悲观了。

  当然,不管是黄金时代、白银时代还是黑铁时代,我认为重点是房地产快销模式——通过粗放经营强销售的时代已经结束了。

  房地产正在从强销售时代转向强运营时代,从一家开发商包打天下,到行业精细化分工逐渐形成——“四商模式”(投资商、开发商、营造商和运营商)。

  事实上,欧美国家已经完成了“四商模式”的转变,美国的投资商是房地产基金以及一些长期的资本,比如美国养老基金和保险资金,而中国未来最大的房产商,可能是以长期资本为依托的投资商,传统的房产商一定会转型,分工会更加明细,进入轻资产运营模式,因为房地产的价值已经不是取决于成本,而是取决于运营质量和能力,同一个地段,不同的运营商会直接决定资产的不同价值。

  所谓黑铁时代,只是跟之前快销时代相比,但是对于房地产商来说,谁能够快速地抓准定位、转型,把自身核心能力构建起来,那么同样会迎接一个新的黄金时代,或者是一个新的白银时代。

  财经早餐:有很多地产公司也有自己的物业公司,但是国内物业公司的市值还偏低,物业作为房地产转型方向的话,资金承载量是不是太小了?

  耿靖:事实上,物管就是房地产“四商模式”中的运营商中的一个角色或者说功能。

  房地产原来的销售模式和诺基亚手机类似,都是尽可能地去开发一些新的款式,增加一些新的功能。但是尽管我们知道业主住哪里,这些用户却既是又不是我的客户,因为我跟他没有粘性,买房是一次性买卖,没有后续的增值服务。

  而像苹果手机,在App Store里面有各种App,可以给不同用户提供不同的增值服务,相比于一次性的硬件消费,这类增值服务是苹果持续性的盈利模式,所以到某个阶段,苹果手机甚至可以免费给你。

  现在我们想借鉴苹果的商业模式,而物管就是一个很好的切入点,因为物管和业主近距离接触,是door to door 的模式,所以物业的价值,不仅仅是向用户提供服务,更重要的是能进一步拉近房地产公司和用户的距离。

  财经早餐:物管只是拉近与用户距离的一种方式,绿地也是基于同样的思考,来进军元宇宙吗?

  耿靖:7月18日,在绿地集团30周年之际,绿地元宇宙G-WORLD全新发布上线。NFT数字藏品——无聊猿,是G-WORLD唯一身份标识。

  对于绿地元宇宙,我有两个深层次的思考,一个是一切业务数字化,另一个是一切数字业务化。

  一切业务数字化比较容易理解,就是“互联网+”,各行各业、各种类型的企业都在做。

  对于绿地来说,我们不仅在自己的产品、管理、服务、流程等等方面实现数字化,也帮助我们生态产业当中的企业同步实现业务数字化,绿地元宇宙就是一个很好的平台。

  一切数字业务化,通俗点说就是怎么让数字去挣钱,也就是盈利模式。积累了数字,但是不去应用,就没有价值。

  传统的模式,数字变现只有两条路径,第一条路径是广告,第二条路径是以金融为媒介对数字进行变现。

  比如淘宝20多年商户的数据信息积累,它的客户画像和履约记录就形成了数字信用,利用这个数字信用,就可以构建出新的风险定价模型,从而形成新的风控体系,蚂蚁金服等就能用它来创造价值。

  Web3.0时代到来,元宇宙就为一切数字业务化、为数字变现提供了第三条路径。

  财经早餐:绿地选择进军元宇宙的优势是什么?

  耿靖:绿地30年积累下来三点核心价值,数字化也是基于这些方面的优势来进行转换:

  不在于我们卖了多少房,而在于我们有多少To C端用户、有多少场景+用户、构建了一个怎么样的产业链和生态。

  财经早餐:未来在绿地元宇宙里能买房吗?会出现天价元宇宙房产吗?

  耿靖:虚拟空间的地皮已经受到很多人的青睐,也出现了许多天价虚拟地皮。

  在Web1.0或者Web2.0时代,大家要刷排行榜刷到前面,获得一个好的流量入口,而在Web3.0、在元宇宙里面,虚拟地皮就是流量入口,相当于现实世界里的商场,好的地段人流量多,商场生意就好,所以有些虚拟地皮就能卖出天价。

  对于绿地元宇宙,我们是共建共开发,地图并不是完全归于绿地,当然第一阶段绿地会把真实场景孪生到虚拟世界当中。

  财经早餐:这就相当于绿地在元宇宙里面搞基建,绿地元宇宙生态系统如果搭建出来,其实也可以帮扶很多中小企业找到一个新的增长点,这也是一件好事,因为中小企业没有能力做基建。

  耿靖:对,哪怕小到做一个形象设计,虚拟人的衣服、皮肤等等,都可以在绿地元宇宙里实现。并且元宇宙还能催生更多的就业机会,按照预测,元宇宙大概能创造200个不同的行业或者200个不同的岗位。

  财经早餐:绿地未来把元宇宙地图建好了,财经早餐可以在里面买栋大厦吗?

  耿靖:欢迎欢迎,财经早餐如果有兴趣,绿地元宇宙空间愿意送一栋大厦给你!

  财经早餐:如今的时代“谁都可能暴雷”,绿地集团如何建立自己的安全边际?

  耿靖:地产行业的三道红线调控力度之大是空前的,整个行业、产业都受到了冲击。对宏观层的决策,我们非常支持、拥护。但在政策执行层面,力度和节奏或许还有更多选择。

  为了平抑房价,此前已经出台诸如限购、限价等政策。他山之石可以攻玉,这里我不想讲的特别复杂,分享一下新加坡在这方面的经验——主要通过税收调节。

  新加坡没有限制购房资格,而是通过提高每套房子的购置税,来实现房住不炒。比如,首套房免税、第二套房征收10%左右、第三套房25%左右、第四套房70%、第五套房或许就是120%等。如果有人愿意付出高额费用,政府可通过税收调节分配至低收入人群。真正的让刚需得到释放。

  前段时间我看了个比喻很形象,经济不是开车,想要慢下来就踩刹车,要加速就踩油门;经济更像开飞机,要起飞,需要有跑道加速,要停下来,需要慢慢滑行降落。

  虽然房企普遍面临较大压力,绿地也面临一些挑战,但在头部房企中,绿地较早地进行了多元化业务转型,这些尝试都很成功。实现了削峰填谷、对抗周期的作用。所以企业应该找准自己的定位,去转型升级。

  财经早餐:悲观者往往正确、乐观者往往成功。在信心弥足珍贵的当下,企业应具备什么样的时代精神?

  耿靖:行业集中化这个趋势本身不可逆,特别是在成熟行业。

  对大企业来讲,机会除了修内功,降本增效之外,还有对行业整合升级,实现头部化和进一步集中化的机会。但这也是一把双刃剑,国家在反垄断层面制定了政策。

  对中小企业来讲,出路可能在于专注更加细分的市场,甚至是专注于下沉市场,可能是实现弯道超车的一个好机会。

  财经早餐:您在年初曾提到,房地产市场“政策底”已经形成、“市场底”尚未到来。一线城市房价何去何从?

  耿靖:一手房和二手房出现房价倒挂现象,在于新房受到调控较大,价格是扭曲的。在这种情况下,二手房的成交量以及价格才是相对客观的。如果一定要有一个底部标志,那么二手房价格上涨趋势放缓以及成交量缩小可以视作“底部”标志。

  对于一线城市而言,购买需求主要是刚性和改善型两个层面。因为市场由供需决定,在供给方面一线城市是不足的,很多新楼盘还在摇号,所以从需求侧来谈构建底部,可能是一个伪命题。

  随着疫情管控取得成果,我相信在今年下半年,特别是三季度后,相应的“底部”标志会变化,二手房价格未必涨,但成交量会放大,租售比也会发生变化,租金可能先上涨,但是一手房我认为没有可比性,一手房本身供需不足,不会有见底过程。

  财经早餐:一种声音认为,“相信相信的力量”,上证指数年内突破 4000 点;另一种认为,今年要留得青山在。对此您怎么看?

  耿靖:从今年A股市场表现来看,还是强于预期的。虽然经历了年初波动,但随着国家不断释放政策暖风,尤其提到了发挥资本的正面作用,强化了市场的信心。同时,分化走势也是今年行情的显著特征,选错板块就挣不到钱。

  过去我们流行一句话:美股跌、A股也跌;美股不跌、A股还跌。但是从今年,尤其是二季度美联储进入加息通道以后,A股市场表现还是可圈可点的,强于港股、美股等市场。近期业内改口了:美股涨跌,要看A股脸色。股市强则国强。

  我想这也是一个信号,美元加息影响美股估值,俄乌战争又引发避险情绪,促使投资者对于资本市场、投资标的选择也发生了一些变动。整体上,外资对于全球第二大经济体中国的发展前景比较看好,我们的政策暖风依旧会延续,因此,A股下半年的独立行情,或许值得期待!

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